诸贞任 | 世明大学新闻学研究生院院长
美国普林斯顿大学教授阿蒂夫•米安在其合著的《债务屋》一书中，通过多国案例指出：“房地产泡沫总是以家庭贷款扩张为前奏。”该书分析称，凡是房价远超实际价值的案例，无一不是在低利率环境下，抵押贷款等家庭债务激增所致。即便是在2008年美国次贷危机引发全球金融风暴之后，仍有贷款机构怂恿“房价还会涨，先借钱买再说”，也有大量并无还款能力的人因此背负巨额债务。
韩国社会同样弥漫着“房价会持续上涨，哪怕倾家荡产也要借钱买房”的压力与诱惑，“杠杆炒房”“倾尽一切贷款”等新词正说明这一点。能全款买下高价公寓的富人毕竟不多，但当“杠杆炒房族”“倾尽一切的贷购族”蜂拥而入时，价值十亿韩元的公寓便会魔术般涨到二三十亿。这令错失时机者沦为“一夜返贫者”，而认定“买房无望”的年轻人则干脆放弃结婚与生育。
针对近期首尔地区公寓价格的急剧上涨，李在明政府推出“收紧贷款”政策，可视为在房地产泡沫与金融风险联动背景下的权宜之计。政策核心包括：对刚需群体的住房贷款额度限定在6亿韩元以内，同时切断多套房持有者“差价投资”（利用典租房制度购房）等投机路径。要真正稳定房价，必须综合施策：既要强化持有税等税制措施，也要扩大公共租赁住房等供给渠道。而在房地产泡沫迅速膨胀之际，通过限制贷款进行降温，也是不可避免的一环。
然而不出所料，国民力量党等政界势力及部分媒体迅速发起熟悉的反击，诸如“向现金富豪转让优质房产的特权通道”“反平民的房地产暴政”“打碎新婚夫妇和青年的住房梦想”“为了打击极少数炒房客，却向刚需群体投掷手雷”等言论不绝于耳。然而根据金融部门的解释，此次受影响的贷款者，大多为年收入在1亿韩元以上、贷款规模处于前10%的人群。在普通民众、新婚夫妇和青年群体中，真正符合这一标准的又能有多少？
在政界摇摆、舆论喧哗的环境下，房地产政策极易反复。卢武铉、文在寅政府时期，推进综合房地产税改革时也曾遭遇“税收炸弹”等激烈抨击；每当出台贷款或交易限制政策，便有巨大阻力削弱政策推进力。特别是部分媒体，一方面反对强化持有税和贷款调控，另一方面又不断主张开发国有土地、放宽重建与再开发限制，要求扩大首尔市内的私宅供应。而这些媒体的广告收入中，建筑公司与房地产开发企业占据相当比重，甚至有的媒体直接由建筑财团控股，这样的舆论立场恐怕难言公正。
韩国银行的分析显示，去年，中等收入家庭若想在首尔购入一套中位价住房，需要25年不吃不喝攒钱才能实现。这一数字远超巴黎（17.8年）、罗马（15.1年）、伦敦（14.8年）和纽约（14.0年），位居全球之最。在这样的房价面前，不少人只能选择“倾尽一切”贷款买房，结果就是，韩国居民的家庭债务占可支配收入的比重也位居世界前列。家家户户都在拼命偿还本息，消费能力被极度压缩，导致内需经济持续疲软。
阿蒂夫•米安教授曾警告，过度的家庭负债不仅会抑制消费、拖累经济增长，甚至可能引发全面经济危机。遏制房地产投机、实现国民居住稳定，与减少家庭债务、激活内需经济，实为一体两面。因此，必须采取系统性的综合对策：限制非刚需房贷、扩大优质公共租赁住房供给、强化持有税打击多套房投机，同时通过地方活化政策，引导人口从首都圈向非首都圈分散。为了让国民理解并支持这些措施，理性而有责任感的媒体必须在公共舆论场中发挥建设性作用。而那些裹挟着政治立场与商业利益的偏狭主张，应在理性的讨论中被揭示、被驳斥、最终退出舆论场。