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首尔房价为“年收入12倍”,高于伦敦的8倍和纽约的5倍

登录 : 2020-08-31 04:36

首尔市江北区住宅楼。

首尔,旧金山,伦敦,纽约的房价收入比分别为12.04,8.4,8.2,5.4。

房价收入比(PIR) 是衡量房价泡沫程度的重要指标之一。也指中等收入家庭将年收入一份不花地储蓄起来购买该地区中等价格的住房所需年数。这意味着,首尔的房价水平比发达国家主要城市的房价还要高。

房价泡沫是指随着房价上涨的期待心理扩散,超过住宅“内在价值”(住宅拥有在未来所能获得的收益)而形成的价格。要想求得内在价值,必须衡量收入、交通、学区、利率等各种变量对房价的影响。因此,很难准确计算泡沫的程度。因此,专家们认为,虽然存在一定局限性,但房价与收入或租金相比高出多少,偏离了多少趋势,据此判断是否存在泡沫现象。

首尔市房价收入比变化趋势。 这一数值系韩国鉴定院提供的首尔地区的中等房价除以城市所有家庭(2人以上)中等收入阶层即5分位年收入所得结果。

PIR是国际上相当多的机构采用的估算方法,因而常用来比较各国房价泡沫程度。专家们认为该指标的适当水平通常是3~5倍左右,当然,收入水平高的地区可能高于这一数字。即便如此,如果该比率超过10倍,即可认为房价过度上涨。

按照这一指标,首尔房价应推测含有相当大的泡沫。以韩国鉴定院和统计厅提供的房价和城市家庭收入统计为基础进行推算,今年第二季度首尔的PIR为12.04倍。这一数值系韩国鉴定院提供的首尔地区的中等房价(含公寓、独栋、连排住房)为今年6月6.45亿韩元除以城市所有家庭(2人以上)中等收入阶层即5分位年收入5400万韩元所得结果。年收入是将统计厅最近公布的第二季度月平均收入(450万韩元)换算为年收入。PIR在2013年第三季度至2016年第三季度徘徊于9倍水平,2016年第四季度超过了10倍,在房价暴涨的2018年上涨到12倍。

外国主要城市的房价收入比。Median Multiple是将主要城市的房价中位值除以中等收入者的年收入计算出来的数值。

外国主要城市的PIR可参考美国房地产咨询公司温德考克斯咨询公司(demographia.com)从16年前起每年发布的“国际住房购买力调查”(International Housing Affordibility Survey)数据。该咨询公司今年1月公布了以去年第三季度价格和收入为准,对8个国家92个城市进行评估的调查结果。由于韩国不包括在该调查内,因而难以直接进行比较。不过该咨询公司公布了将主要城市的中等房价除以中等收入者的年收入计算出来的PIR数据,可用来进行比较。

该调查结果显示,中国香港最高,为20.8倍。事实上,除了香港,只有加拿大温哥华(11.9倍)和澳大利亚悉尼(11倍)这两个城市超过10倍。其次是澳大利亚墨尔本(9.5倍)、美国洛杉矶(9倍)和旧金山(8.4倍)、英国伦敦(8.2倍)、美国纽约(5.4倍)。

金融监督部门一高官对《韩民族日报》表示:“首尔的PIR水平在2013~2014年与外国主要城市相近,但最近变得比这些城市更高了。”

朴贤 记者

韩語原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/959893.html

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