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在新冠疫情引发全球房价暴涨的现在该何去何从?

住房价格暴涨,美国上涨30%,首尔上涨31%

房价走势与06~07年达到峰值时相似
“价格达到无法承受的程度后暴跌”,这一警告是正确的吗?

美国房价与首尔公寓价格走势

凯斯-席勒指数 (S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price)是反映美国住房价格的多重指数,由信用评价公司标准普尔(S&P)编制,于每月最后一个星期二公布两个月前的数据。该指数包括纽约、芝加哥、波士顿、洛杉矶等美国20个单独的都会房价指数、20城综合指数、10城综合指数以及全美房价指数。

上月25日,S&P公布了去年11月的数据。美国房价持续着可怕的上涨势头。亚利桑那州凤凰城房价同比上涨32.2%,佛罗里达州的坦帕上涨29.0%,20个大城市中涨幅超过20%的有10个,且没有一个涨幅低于10%。全美房价指数年均涨幅达18.8%。从2020年初到2021年11月涨幅达到30%。

新冠疫情,零利率,和房价

2007年至2008年美国爆发次贷危机时房价暴跌,该趋势持续到2012年2月。此后开始逐渐上升。新冠疫情爆发后,美联储宣布降息至零,房价猛增。美联储在2020年3月将利率从1.75%下调至0.25%后,房价涨幅发生了变化。从凯斯-席勒指数来看,全美房价在2012年2月到2020年2月的8年间(96个月)平均每月上涨0.46%,而在美联储为应对新冠疫情危机而降息的1年零9个月(21个月)里,平均每月涨幅为1.24%,接近此前的3倍。涨幅充分体现了“新冠疫情流动性”。

不只是美国。世界主要国家的房价上涨势头都很迅猛。英国房地产信息企业“Knight Frank”与合作伙伴公司按季度公开了世界50多个国家及地区的住房价格指数。数据显示,新冠疫情爆发后的2020年第三季度房价开始上涨,第四季度上涨速度急剧上升。从瑞士、瑞典、比利时、荷兰、韩国等5个国家在内的12个国家的房价走势来看,2019年9月到2019年9月上涨2.8%,但2019年9月到2020年9月上涨5.2%,2020年9月至2021年9月涨幅高达13.0%。

当然,每个国家都有差异。意大利房价在2020年9月至2021年9月仅上涨0.4%。涨幅较高国家有韩国(26.4%)、瑞典(20.3%)、美国(18.7%)、荷兰(18.4%)、加拿大(17.3%)。日本(8.9%)和法国(7.5%)的涨幅相对较低。

全球城市豪宅价格指数 (Prime Global Cities Index)可以更加清楚地看出新冠疫情下房价上涨的情况。从2021年第三季度公布的 全球46个城市豪宅价格指数来看,2019年第一季度到2020年第三季度涨幅低于2%但从2020年第四季度开始逐渐上升,到2021年第二季度涨幅到8.3%,到第三季度涨幅达到9.5%。

新冠疫情还在持续,世界各国仍维持着为应对低迷经济而下调的利率。而美联储有意在3月的联邦公开市场委员会(FOMC)上宣布上调标准利率。从凯斯-席勒指数来看,美国房价虽然还在持续上涨,但已经在逐渐放缓。S&P表示,以全美房价指数为准,年收益率从8月的19.8%下降到9月的19.5%,10月为19.1%,11月为18.8%,连续3个月下降。20城综合指数连续4个月下降。

美国有房价泡沫大幅膨胀后破裂的先例。从1990年以后的美国房价的长期趋势来看,到1996年房价一直在缓慢上涨,而从1997年的4%开始,2002年和2003年上涨9%左右,2004年和2005年暴涨13%。此后1年维持在同一水平上,而后转为下降趋势。在2007年次贷危机爆发后,下跌势头迅猛。从S&P的统计来看,从2006年7月的峰值到2012年2月的跌幅为27.4%,从10城综合指数来看,跌幅为35.3%,然后反弹。

房价涨幅迅猛

从2012年2月到2021年11月,美国房价涨幅达到106.1%。与2006年达到峰值时相比,上涨了46.1%。从上升趋势来看,在2020年一年内上涨10.4%,到2021年11月就上涨了17.8%。涨幅就像发射礼炮一样迅猛。

在美联储之前,韩国银行从2021年8月开始三次上调基准利率,每次上调0.25个百分点。从KB国民银行首尔公寓交易价格指数来看,2020年和2021年分别上涨了13.0%和16.4%。涨幅正在逐步缩小。

罗伯特·希勒(Robert J. Shiller)在其2000年所著的《非理性繁荣》中指出,美国的房价泡沫已经开始。希勒解释道,回顾过去数百年的历史,房价飙升到消费者无法承受的程度后,必然会暴跌。美国经济政策研究中心所长迪安•贝克(Dean Baker)和保罗·克鲁格曼(Paul R. Krugman)分别于2002年8月和2005年8月警告了泡沫破裂的危机。理性专家们的警告有时太快了。

无论是美国还是韩国,最近房价涨幅的迅猛程度与2006-2007年房价达到峰值时非常相似。现在究竟是什么局面呢?

郑南求 评论员

韩語原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1031721.html

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