探求新经济的英国经济学家
以英国为例，剖析“房地产资本主义”
房地产贷款占GDP的70%以上
“衡量不平等的尺度从收入转为房地产”
《重思土地与住房经济学》
乔什•瑞安-柯林斯、托比•罗伊、劳里•麦克法伦 著
金雅暎（音）译，SCIPLUS出版社
“在过去的一个世纪里，几乎所有发达国家的住房抵押贷款比重都出现了激增，并且远高于其他贷款。除了极少数情况外，在1928年和1970年，银行的头号业务是给企业提供无抵押贷款；但是到2007年，几乎所有国家的银行主业对象都变为房地产抵押贷款公司。”（Oscar•Giorda等，2016年）
“在美国和英国的经济中……居民们负债累累，投机资产占绝大部分，并发展成了阻碍个人流动性的固定资产投机者。”（马丁•沃尔夫，2008年）
以乔什•瑞安-柯林斯等人为中心，由探求新经济建设的英国经济学者共同编著了《重思土地与住房经济学》（原著《Rethinking the Economics of Land and Housing》，2017年），该书在第五章“土地与房子的金融化”开头部分，援引了上述内容，其中也包含了该书的核心内容和问题意识。引文中提到的住房、房地产可以用“土地”来代替，“几乎所有的发达国家”中也包括韩国在内，而大多数居民们都成为了固定资产（以房地产为主）投机者的国家也不只美国和英国。
在该书第一章“土地对房价上涨和经济所造成的影响”中，作者们将以下疑问作为写书理由，而问题答案的核心内容也包含在这些引文中。
在先进经济系统（经济合作与发展组织成员国）中，房价上涨的速度为何会高于收入增加和经济增长速度？通过建造更多的房子或减少人口数量是否可以解决该问题？为何部分政治家和决策者不愿意下调房价？再者，为何不采取措施降低房价？土地的所有权为何会如此集中，贫富差距为何会如此迅速地拉大？社会将拥有房子和土地看作是成为富人的最佳方法，并渴望借此成为富人，这种认识是否合理？银行为何开始从企业和建设性的投资活动，转为向购买房地产和土地的人们提供更多的贷款？家庭负债为何会创下历史新高？在历史发展过程中，土地价值与生产技术、财富分配、经济不平等之间有着怎样的关系？土地和地位（房地产）为何会在现代经济学中不受重视，并且不被纳入学校教学内容？再者，这些内容为何未被列入国家财务报表中？
读者们应该对这些问题的答案已有一个大致的轮廓。在《重思土地与住房经济学》中，作者们以居住地英国为例，清晰地揭示了这些问题的原理，同时表明这些问题并非英国独有，而是资本主义主要国家领导下的“房地产资本主义”的最终结局，并通过历史和主要国家的实际情况及政策证实了该现象不是可持续性发展的。
这些问题既是大韩民国所面临的核心问题与烦恼，同时也与包括保守政党在内的部分既得利益阶层为何会将极端反共主义宣传句挂在嘴边，并专注于对互为竞争关系的其他党派的谩骂和过度权力斗争的原因密切相关。归根究底，这是通过土地（房地产）积累起财富的人们为了维护既得利益而采取的战略，同时也是一种对因为政权交替而导致既得利益丧失的可能性感到恐惧与焦虑的表现。
该书在开头讲述了始于15世纪英国的公有土地私有化、即“圈地运动”。作者们认为，书中的核心主题——住房资本主义的弊端也源自过去的“圈地运动”。土地的私有化在经济上存在优缺点。土地的私有化能够刺激利润动机和竞争，从而解放生产力，这成为大卫•李嘉图、约翰•斯图亚特•穆勒、亨利•乔治等自由主义者的思想基础，同时也是托马斯•杰斐逊等美国开国元勋的建国理念根基。自由主义者虽然支持私有财产制，但却反对非劳动所得（地租）的源泉——土地所有权。皮埃尔•约瑟夫•普鲁东等社会主义者断言称，土地等私有财产是对大众共有物的“盗窃”。在他们看来，对生产毫无贡献之人，只是因为拥有重点地区的土地，便以地租的形式拿走了他人创造出的绝大多数财富（价值），而这正是问题的根源。
20世纪初期兴起的新古典主义经济学，即如今的主流经济学在工业革命以后将农业生产的源泉——土地转变为工业生产的根据地，主要产业向工业生产和服务业转移，生产过程中土地的作用变得模糊。在该理论中，地租和土地受到了忽视。结果，各国政府并未废除征收土地和房地产税金，而是将征税对象转向收入和支出。欧洲市民主义模型更巩固了该趋势。二战以后直到20世纪70年代为止，资本主义结束了繁盛期，布雷顿森林货币体系瓦解后，房价暴涨暴跌、动荡不停。
在20世纪80年代登场的新自由主义体制下，住房抵押贷款开始活跃，个人拥有住宅的难度变小，房地产资本主义的时代来临。在英国，政府中断了住宅供给，政策转向由个人支付地租或在市场上购房时政府支付补贴的形式。放缓金融规制和住宅（房地产）抵押贷款的活跃带来了住宅价格上涨和收入增长的效果，还给面临极限的英国资本主义增长打开了出路。但是在扩大放缓规制和通信技术发达等带来金融革新的同时，比起对生产活动的投资，银行更多地将房地产尤其是居住用房（住宅）作担保贷出的住房抵押贷款作为主要收入来源，地租垄断性地集中到了银行和土地所有者等人手中。
因此，在住宅市场和土地经济下造成富益富贫益贫的经济不平等、两极化加深的主要原因——房地产资本主义变得更为普遍。因公共福祉弱化和住宅价格上升，使得个人福祉也转向以增长收入为主的模式，这与以上这种变化如出一辙。这和想要牵制甚至除掉公共领域的工会，将土地所有者为中心的选民吸收为支持层基础的撒切尔夫人的保守党政权等人的政治打算也密切相关。
如今银行成为了提供房地产抵押贷款的机构，房子成了养老和子女的资产，也是贷款抵押资产、投机性金融资产。在英国，和土地相关的贷款（建设资金除外），1986年为国内生产总值（GDP）的30%，如今达到70%-80%，1990年以后银行的总贷款中房地产抵押贷款从40%增长至60%。经济合作与发展组织会员国中，排在前10%的家庭，其资产占所有家庭总资产的50%；排在前1%的家庭，其资产占所有家庭总资产的18%；前10%的家庭，其资产是排在末尾50%家庭总资产的五倍、是底层10%家庭总资产的875倍，即所谓的“1比99的世界”的诞生，在这之中，房地产资本主义机制起到了决定性作用。
“通过想要摆脱房租圈套的行动，很多人变成了住宅所有者，直接开始收取房租获得利益。因此，如今追求地租经济的受惠者们，不是拥有土地的极少数贵族，而是相当多数的平凡的住宅所有者。其中利用‘住宅这种财富’获取了很多房地产，并从持有房产中向被排挤者租赁住宅的人数越来越多。”
一言以蔽之，“我们生活的不平等，从土地和房屋开始”，如今主要国家都变成了“不平等的界限不是收入，而是是否拥有房地产”。
如今韩国的家庭负债达到GDP的95.6%，同理，用作全租房与月租房的众多写字楼等租赁用建筑物如雨后春笋般不断登场。右派政治家、部门部长和地方自治团体的团体长们露骨地怒斥包括现任总统在内的政治竞争对手为“亲朝赤色分子”并煽动人们的厌恶和憎恨，也是由于恐惧改变的政治状况可能引起既得利益丧失，此外，他们将持有住宅的选民视作既有秩序拥护者——自身的政治支持层基础的观念，也起到了一定作用。围绕建设残疾儿童特殊学校、韩方医院等的市民纷争，也是住房变成金融资产的房地产资本主义社会造成的特殊景象。
这种房地产资本主义无法进行可持续发展。若上层的垄断成为可能，中下层国民的消费能力和负债达到无法承担的临界点，那么体制就会崩溃。即便如此，建立在这种矛盾的根源——土地、住宅（房地产）投机上的房地产资本主义没有轻易崩溃的原因或许是：事实上，选民大多数是房地产所有者，他们希望维持该体制，梦想某一天能“发大财，社会上存在这种风气，政治家等人将之当作维持执政和政权的策略并一直给予支持。这也算是个政治问题。
消除房地产引起的不平等的办法是通过加强土地国有制、征收土地价值税等租税制度改革，改变成为房地产抵押贷款机构的银行作用，扩大提供低价租赁住宅等提高房地产的公共性。作者们认为，为此要将房地产囊括到国民账户里，在经济学和经济政策中必须包含房地产资本主义核心——土地的作用。
韩承东 高级记者